Aktuelle Anfragen
Baugutachter Kammlach (87754) 20.11.2017
Folgende Leistungen werden benötigt: Baugutachten (Bauschäden / Bauzustand)
Details zum Beratungsumfang: Hallo, wir wollen ein Haus kaufen und haben bereits o.g. Objekt in der engeren Auswahl. Da wir uns nicht vollumfänglich mit Bauten auskennen bitten wir um einen Besichtigungstermin mit einem Bausachverständigen um zu prüfen, welche Mängel das Objekt aufweist und mit welchen Kosten zur Beseitigung dieser Mängel ca. aufzuwenden sein wird.
Vielen Dank bereits im Voraus.
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Baugutachter Warendorf (48231) 17.11.2017
Folgende Leistungen werden benötigt: Baugutachten (Bauschäden / Bauzustand), Kaufberatung, Immobilientest - kostengünstige objektive Immobilienbewertung, Wertgutachten, Schallgutachten ... mehr
Baugutachter Freiburg im Breisgau (79100) 16.11.2017
Folgende Leistungen werden benötigt: Kaufberatung, Schimmelgutachten, Schallgutachten
Details zum Beratungsumfang: Einmalige Begehung, möglichst nächste Woche um die Mittagszeit ... mehr
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Stadtvilla am Forst

Fakten

Adresse:Pirschweg 3, 13465 Berlin
Objekttyp:
Grundstück:881 m²
Wohnfläche:480,00 m²
Etagenanzahl:4
Zimmer:12
Garage/Einstellplatz:ja
Mieteinnahmen:44000 € (netto)/Jahr
Lage:Am Forst
Ausstattung:Kamin
Haustechnik:Markeeinbauküchen
Architektur:Loggia im DG
Keller:nein
Keller trocken:nein
Baujahr:
primäre Energieart:
Energieausweistyp:
Typ der Heizung:
Wohngeld:0 €
Preis:950.000,00 €
Provision:5 %
 

Anbieter

Tetzlaff Immobilien

Ku`damm 135
10711 Berlin

Tel:+49 30 343905-10
Fax:+49 30 343905-11

E-Mail:
tetzlaff@
tetzlaffimmobilien.de

Internet:
www.tetzlaffimmobilien.de

Angebotsbeschreibung

Testobjekt ist eine vermietete Stadtvilla mit 4 Einheiten mit Doppelgarage in Berlin-Frohnau.
Das Objekt wurde 1994 in Massivbauweise erbaut und weißt architektonisch einige Besonderheiten auf. Die Erker und Balkone sind gebogen, die Fallrohre in den Säulen versteckt, und die Wohnungstrennwände wurde doppelt gemauert. Ein besserer Schallschutz zwischen benachbarten Wohnungen haben wir noch nie gesehen.
Die Wohnungen im EG haben einen Souterrainanschluss. Alle Wohnungen sind Maisonetten mit einer großen Spindeltreppe verbunden.
Das Treppenhaus ist hell und hat eine graniteingefasste. Teppichbespannung.
Fußbodenheizung, elektrische Rollläden, abgehangene Decken mit Downlights in Küchen, Dielen und Bädern, große Bäder mit Dusche und Wannen zeigen eine außergewöhnliche Ausstattung bei Mietwohnungen. Den beiden EG Wohnungen wurde ein großer Gartenanteil zugeordnet.
Der Bodenrichtwert beträgt 330 Euro / m2 Grundstücksfläche.
Was zu machen ist:
Die Fassade ist komplett zu streichen, insbesondere die Gartenfassade ist komplett verwuchert und die Pflanzen drohen das (innenliegende) Rohrsystem zu verstopfen. Die Kosten allein für die Fassadensanierung schätzen wir mit 17.000 Euro. Die Spindeltreppe ist neu zu spannen, die Treppenstufen neigen sich stark zur Seite. Im Kellergeschoß einer Wohnung wurde ein Wasserschaden dadurch repariert, dass hier eine Wand vorgesetzt wurde, diese ist wieder zu entfernen und von außen der Bereich zu sperren. Die Bodenbeläge der einen EG Wohnung sind im Wohnbereich, Schlafen und Arbeiten mit Diele komplett auszutauschen. Die Gärten machen einen ungepflegten Eindruck (Maulwurfsschäden etc ). Die An den gemauerten Kellerlichtschächten und Terrassenmauern blättert die Farbe ab.
Hier muss der neue Eigentümer mit einigen Sanierungskosten rechnen und bei den anstehenden Preisverhandlungen die Wertanalyse beachten. Ein Angebotspreis der 21,5 fachen Jahresnettokaltmiete erscheint ambitioniert und verhandlungsfähig in Anbetracht der noch zu tätigen Investitionen und Reparaturen.
 

Testergebnis

Lage:
Ausstattung:
Architektur:
Preis/Leistung:
Gesamt

Zur Verfügung gestellte Unterlagen

Mängelbilder

Wohnen
Treppenhaus

Mängel und Instandhaltungsniveau

Auswertungen

Verbrauchsniveau (€)

niedrighoch
primäre Energieart:
Energieausweistyp:
Typ der Heizung:

Mängel (%)

niedrighoch

Instandhaltungsniveau (%)

niedrighoch

Details

Lagebewertung

nach Bodenwert anspruchsvoller Standard
Umfeld anspruchsvoller Standard
Ruhe höchster Standard
Helligkeit gehobener Standard
Infrastruktur gehobener Standard
Erreichte Punktzahl 19,50
(von 35 Punkten)
Bewertung

Ausstattungsbewertung

Dach anspruchsvoller Standard
Fassade niedriger Standard
Fenster durchschnittlicher Standard
Aussenanlage durchschnittlicher Standard
Bodenbeläge anspruchsvoller Standard
Wandbehänge anspruchsvoller Standard
Innentüren anspruchsvoller Standard
Treppen anspruchsvoller Standard
Rolläden anspruchsvoller Standard
Sanitär gehobener Standard
Heizung gehobener Standard
Elektrik anspruchsvoller Standard
Küche durchschnittlicher Standard
Erreichte Punktzahl 14,59
(von 27 Punkten)
Bewertung

Architekturbewertung

Äußeres Erscheinungsbild anspruchsvoller Standard
Grundriss gehobener Standard
Deckenhöhe anspruchsvoller Standard
Konzeption anspruchsvoller Standard
Balkon / Terrasse höchster Standard
Erreichte Punktzahl 17,75
(von 25 Punkten)
Bewertung

Wertschätzung

Grundstücksgöße 881 m²
Bodenrichtwert 330 €/m²
Grundstück 290.730,00 €
Herstellungskosten 792.000,00 €
Garage 17.000,00 €
Abschreibung 142.560,00 €
Mängel -0,00 €
vorgen. Investitionen 0,00 €
Marktanpassung -1 %
ermittelter Wert 950.505,60 €
Objektpreis 950.000,00 €
Erreichte Punktzahl 10,02
(von 20 Punkten)
Preisbewertung

Gesamtergebnis

erreichte Punktzahl 61,86
(von 107 Punkten)
Ranking BBB+
Bewertung

Detailbilder

Lage

Markt

Was uns gefiel

Was uns nicht gefiel

Fazit

Wertentwicklungspotenzial

Verantwortlicher Tester


Tel


Wertermittlung Stichtag

16.10.14
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