Aktuelle Anfragen
Baugutachter Kammlach (87754) 20.11.2017
Folgende Leistungen werden benötigt: Baugutachten (Bauschäden / Bauzustand)
Details zum Beratungsumfang: Hallo, wir wollen ein Haus kaufen und haben bereits o.g. Objekt in der engeren Auswahl. Da wir uns nicht vollumfänglich mit Bauten auskennen bitten wir um einen Besichtigungstermin mit einem Bausachverständigen um zu prüfen, welche Mängel das Objekt aufweist und mit welchen Kosten zur Beseitigung dieser Mängel ca. aufzuwenden sein wird.
Vielen Dank bereits im Voraus.
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Baugutachter Warendorf (48231) 17.11.2017
Folgende Leistungen werden benötigt: Baugutachten (Bauschäden / Bauzustand), Kaufberatung, Immobilientest - kostengünstige objektive Immobilienbewertung, Wertgutachten, Schallgutachten ... mehr
Baugutachter Freiburg im Breisgau (79100) 16.11.2017
Folgende Leistungen werden benötigt: Kaufberatung, Schimmelgutachten, Schallgutachten
Details zum Beratungsumfang: Einmalige Begehung, möglichst nächste Woche um die Mittagszeit ... mehr
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Stadtvilla in Frohnau mit 5 WE

Fakten

Adresse:Remstaler Str. 35, 13465 Berlin
Objekttyp:
Grundstück:831 m²
Wohnfläche:383,00 m²
Etagenanzahl:3
Zimmer:
Garage/Einstellplatz:ja
Mieteinnahmen:42057 € (netto)/Jahr
Lage:
Ausstattung:Kupferdachrinnen, Edelstahlgeländer
Haustechnik:Gas- Zentralheizung
Architektur:
Keller:ja
Keller trocken:ja
Baujahr:1996
primäre Energieart:Gas
Energieausweistyp:G
Typ der Heizung:Zentralheizung
Wohngeld:0 €
Preis:840.000,00 €
Provision:5 %
 

Anbieter

Preikschat Immobilienmanagement

Arnold-Knoblauch-Ring 74
14109 Berlin

Tel:+49 30 2179870
Fax:+49 30 21798711

E-Mail:
preikschat@10scouts.com

Internet:
makler-scout.com

Angebotsbeschreibung

Dem Immobilientest stellt sich heute eine voll vermietete Stadtvilla in Berlin-Frohnau mit 5 Eigentumswohnungen und einer Doppelgarage. 1996 in massiver Bauweise und ansprechender Architektur gebaut.
Eine Kapitalanlage der besonderen Art, weil eigentlich solche Objekte eher frei und einzeln als Luxus-Eigentumswohnung angeboten werden.
Die Architektur zeigt das Gegenteil von 08/15, besonders aufwendig mit sich durchdringenden Raumkuben und modern. Was auffällt ist die Ausstattung, hier hat der Bauherr alle Register einer Luxusbauweise gezogen und somit den oft anzutreffenden (Mietobjekt)Standard weit übertroffen, beispielhaft sei hier die doppelten Wohnungstrennwände, elektrischen Rollläden, die FB-Heizung, die Bodenbeläge , die besondere Sanitär und Elektroausstattung und die Markeneinbauküche genannt.
Schlosserarbeiten innen wie außen in Edelstahl, Leimholzbinder am Vordach Kupferrinnen/Fallrohre und ein glasierter Ziegel runden das Bild ab. Die Haus ist bis auf eine Wohnung komplett vermietet. 2 Wohnungen und der Keller konnten besichtigt werden.
Zu beachten ist bei den angegebenen Wohnflächen der Teilbereich im Souterrain.
 

Testergebnis

Lage:
Ausstattung:
Architektur:
Preis/Leistung:
Gesamt

Zur Verfügung gestellte Unterlagen

Wfl-Berechnung, Lageplan, Teilungserklärung, Grundbuch, Energieausweis, Mietverträge, Zeichnungen

Mängelbilder

Defekter Sockelputz
Putzschaden Treppenhausdecke

Mängel und Instandhaltungsniveau

Das Instandhaltungsniveau ist gering, es sind keine konkreten Sanierungsarbeiten in den nächsten 5 Jahren planbar. Die Mängel sind sofort zu beseitigen, insbesondere die Schäden am WDVS müssen repariert werden da Feuchtigkeit in die Konstruktion eindringt. Im Bereich der abgetrockneten Kellerfeuchtigkeit ist Ursachenforschung zu betreiben damit weitere Durchfeuchtungen zukünftig vermieden werden.

Auswertungen

Verbrauchsniveau (€)

niedrighoch
primäre Energieart: Gas
Energieausweistyp: G
Typ der Heizung: Zentralheizung
Der Verbrauchswert aus dem aktuellen Energieausweis paßt nicht zum Baujahr und dem Dämmniveau des Objekts. Ein Energieberater ist zu beauftragen.

Mängel (%)

niedrighoch
2 m Kupfer-Regenrinne/ Fallrohr defekt 2500€
Deckenputz am Treppenhauspodest 1 .OG abgefallen 3000€
Sockelputz am WDVS an 4 Stellen (Terrassen udn Balkonbereich) defekt 12000€
leichte, bereits abgetrocknete Feuchtigkeit im KG (Verfärbungen bis zur horizontalen Sperre 2500€
Fliesen defekt/lose auf der Terrasse, ca. 4 m2, nicht DIN konforme Entwässerung vor den Terrassentüren an den Balkonen. 5000€
Die Mängel sind zeitnah zu beseitigen

Instandhaltungsniveau (%)

niedrighoch
Fassade 20% 20000€
Dach 15% 30000€
Keller 10% 15000€
Haustechnik 25% 17000€
Garagendach 20% 7000€
Das Instandhaltungsniveau ist gering, es sind keine konkreten Sanierungsarbeiten in den nächsten 5 Jahren planbar.

Details

Lagebewertung

nach Bodenwert anspruchsvoller Standard
Umfeld höchster Standard
Ruhe höchster Standard
Helligkeit anspruchsvoller Standard
Infrastruktur anspruchsvoller Standard
Erreichte Punktzahl 22,50
(von 35 Punkten)
Bewertung

Ausstattungsbewertung

Dach anspruchsvoller Standard
Fassade anspruchsvoller Standard
Fenster anspruchsvoller Standard
Aussenanlage anspruchsvoller Standard
Bodenbeläge anspruchsvoller Standard
Wandbehänge gehobener Standard
Innentüren anspruchsvoller Standard
Treppen gehobener Standard
Rolläden gehobener Standard
Sanitär anspruchsvoller Standard
Heizung anspruchsvoller Standard
Elektrik anspruchsvoller Standard
Küche anspruchsvoller Standard
Erreichte Punktzahl 22,10
(von 27 Punkten)
Bewertung

Architekturbewertung

Äußeres Erscheinungsbild höchster Standard
Grundriss höchster Standard
Deckenhöhe anspruchsvoller Standard
Konzeption anspruchsvoller Standard
Balkon / Terrasse höchster Standard
Erreichte Punktzahl 21,75
(von 25 Punkten)
Bewertung

Wertschätzung

Grundstücksgöße 831 m²
Bodenrichtwert 330 €/m²
Grundstück 274.230,00 €
Herstellungskosten 631.950,00 €
Garage 18.040,00 €
Abschreibung 113.751,00 €
Mängel -25.000,00 €
vorgen. Investitionen 0,00 €
Marktanpassung -1 %
ermittelter Wert 780.106,61 €
Objektpreis 840.000,00 €
Erreichte Punktzahl 8,27
(von 20 Punkten)
Preisbewertung

Gesamtergebnis

erreichte Punktzahl 74,62
(von 107 Punkten)
Ranking A
Bewertung

Detailbilder

Wohnen
Bad

Lage

Die Lage des Angebots verdient eine besondere Erwähnung, weil Frohnau halt nicht gleich Frohnau ist, das spiegelt nicht nur die Bodenrichtwertkarte wieder. (Remstaler Str. 330 Euro/m2)
Die Remstaler Str. 35 ist ruhig, grün, sonnig und relativ platznah. Kurzum ein hoher Wohnwert.
Die beiden Plätze mit kompletter Infratruktur und S-Bahnanschluss sind in 5 Gehminuten erreichbar.

Markt

Kapitalanlagen in Berlin-Frohnau sind eher ein seltenes Angebot. Ein kleines Angebot trifft hier auf kaum Nachfrage. Durch die Kleinteiligkeit für Privatinvestoren interessant.
Die erzielte Mietrendite um die 4 % bewerten wir als nachhaltig. Das Angebot hat auch beinhaltet auch kleinere Wohnungne mit 50 und 60 m2 Wohnfläche, diese sind in Frohnau stark nachgefragt und erzielten 10 Euro/m2 netto kalt im Monat.

Was uns gefiel

Lage, Ausstattung und Grundrisse.

Was uns nicht gefiel

Die Mängel und die Heizungseinstellung.

Fazit

Ein untypisches Objekt als Kapitalanlage mit besonderen Chancen. Die übliche Herangehensweise mit x- facher Jahresnettokaltmiete unterschlägt die Chancen des Angebots bei einem späteren Verkauf einzeln als ETW`s. Ein besonderer Leckerbissen ist die Penthousewohnung mit 2 grossen, sonnigen Loggien, Blick bis in die ausgebaute Dachspitze, besten Parkettboden und einem faszinierenden großzügigen Schnitt.
Wer hier einsteigt macht sicher keinen großen Fehler.

Wertentwicklungspotenzial

Verantwortlicher Tester

Oliver Preikschat
Tel 030 88708700
preikschat@10scouts.com

Wertermittlung Stichtag

27.04.16
alle Angaben ohne Gewähr
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